AVERTISSEMENT SCPI

Les SCPI sont des supports de placement à long terme. Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent des risques : perte de valeur, absence de rentabilité, manque de liquidité. Le capital investi n’est pas garanti.

Fonctionnement des SCPI

L’immobilier est une classe d’actif importante dans la gestion de patrimoine, l’immobilier offre une diversification, un couple rendement / risque intéressant.

La SCPI ou Société civile de placement immobilier est la forme la plus connue de pierre-papier apparue dès le début des années 60. Elles ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Les SCPI rapportent autours de 5 % par an de loyers versé trimestriellement, auxquels il faudra ajouter l’éventuelle plus value lors de la revente (qui dépendra de l’évolution des prix de l’immobilier sur la période d’investissement). Il n’y a ni charges, ni taxe foncière, ni assurances à payer !

 

Les atouts d’un investissement en SCPI :

  • La diversification : une SCPI offre une importante diversifiaction géographique et une mutualisation des risques locatifs
  • Un gestion simplifié : vous délégué les préoccupations quotidiennes en confiant l’investissement et la gestion des biens immobiliers à des professionnels.
  • Le rendement : les scpi offrent un couple rendement risque très intéressant

La souplesse : l'achat de part de SCPI ce fait en part de faible valeur, il est alors facile de vendre une partie de ces parts ou de partager les parts en cas de succession plutôt que vendre la totalité.

Inconvénient ou risque des SCPI:

  • Investir en SCPI est un placement à long terme.
  • Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques, absence de rendement ou perte de valeur, qui sont atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
  • La SCPI présente un risque de liquidité (difficulté de vendre), un risque de perte en capital en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

 

Les différents types de SCPI

Les SCPI à capital variable : la SCPI a à tout moment la possibilité de réaliser une émission de parts ou un rachat de parts. La valorisation et le prix de cessions des parts de la SCPI sont fonctions de l’estimation de son patrimoine (réalisé par des experts indépendants).

Les SCPI à capital fixe : la souscription se fait dans le cadre d’augmentation de capital ou par l’achat de part sur le marché secondaire, le marché de gré à gré fixe le prix de la part.

Les SCPI à capital fixe présentent un risque plus important que les SCPI à capital variable. En effet pour les SCPI à capital fixe le prix de la part dépend du carnet d’ordre des transactions, donc le prix est beaucoup plus volatile.

Les modes d'acquisitions des SCPI

SCPI en direct

Vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct comme un bien immobilier classique, le régime fiscal est l’imposition des revenus foncier. (Déclaration sur votre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

SCPI en assurance vie

Depuis quelques années les assureurs proposent au sien de contrat d’assurance vie ou de capitalisation des SCPI ou des SCI

La souscription de SCPI dans le cadre de l’assurance vie présente de nombreux avantages:

  • La fiscalité des revenus : le système d’imposition de l’assurance-vie est plus avantageux que celui des revenus fonciers s’appliquant lors d’une détention en direct.
  • La fiscalité successorale : en cas de décès de l’assuré, la fiscalité favorable de l’assurance vie s’applique. Le capital que constitue votre contrat d’assurance vie sera transmis sans droits de succession au(x) bénéficiaire(s) de votre contrat (dans la limite de 152000 € par bénéficiaire)
  • La liquidité : celle-ci étant garantie par l’assureur, le souscripteur est assuré de pouvoir récupérer son capital dans les délais légaux. Si le marché ne permet pas de réaliser cette cession dans ce délai, l’assureur est tenu d’assurer la liquidité à la valeur de réalisation de la part communiquée par la société de gestion (art A 131-3 du Code des Assurances).
  • Vous avez la possibilité de faire une avance, ce qui permet d’obtenir des liquidités sans vendre vos parts de SCPI
  • Vous n’aurez pas d'impôt sur les plus values immobilières en cas de vente de vos parts, mais la fiscalité des rachats dans le cadre de l’assurance vie

Inconvénient :

  • Impossible d’acheter des parts de SCPI à crédit dans un contrat d’assurance vie
  • Frais de gestion du contrat: comme tout support Unités de Compte, les SCPI supportent les frais de gestion annuels du contrat

 

SCPI à crédit

Les SCPI comme tout bien immobilier peuvent être acquise avec un crédit immobilier.

Ainsi le crédit vous offre un effet de levier important augmentant le rendement de votre investissement.

De plus d’un point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductible ce qui diminue l’impact de la fiscalité.

L’acquisition de SCPI à crédit demande une analyse approfondie de votre projet afin de choisir la bonne durée du prêt.

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par sebastien merle Dernière modification : 30/09/2014. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Malgré les efforts mis en oeuvre pour mettre à jour régulièrement les informations contenues sur le site, les informations données peuvent contenir des erreurs.