AVERTISSEMENT SCPI

Les SCPI sont des supports de placement à long terme. Comme tout investissement immobilier, les SCPI présentent des risques : perte de valeur, absence de rentabilité, manque de liquidité. Le capital investi n’est pas garanti.

Une SCI

Une Société Civile Immobilière est un bon outil de gestion et de transmission du patrimoine à condition que sa création s’inscrive dans le cadre d’une stratégie réfléchie en fonction de la situation et des objectifs des futurs associés.

Définition d’une société civile immobilière

L’objet de la SCI doit obligatoirement être civil, à l’exclusion de toute activité commerciale. Elle est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers.

La SCI ne peut, par exemple, acheter un appartement pour le revendre (à titre régulier), ce serait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans en provoquer un commerce). Elle ne peut non plus louer un appartement en meublé.

Lors de la création de la société, les associés doivent rédiger les statuts qui définissent notamment l'objet social, la durée de vie de la société, son capital. Les statuts doivent être personnalisés de manière à atteindre l'objectif recherché. Ils permettent de mettre en place les règles de gérance.

La création d’une société civile

L’article 1832 du Code civil définit une société comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un écrit : les statuts

La rédaction des statuts

Les futurs associés doivent rédiger des statuts, par un acte sous seing privé ou par un acte authentique en prenant en compte leurs préoccupations réciproques et intérêts respectifs. L’acte notarié de la rédaction des statuts est un gage de conservation, l’occasion d’établir une convention équilibrée. C'est une obligation en cas d’apport d’un bien immobilier.

Les statuts peuvent être constitués librement, toutefois quelques mentions obligatoires doivent y figurer :

  • L’objet social : L’objet social est l’activité définie par les associés.

  • La durée de la société : La durée maximum d’une société est de 99 ans. La durée de vie de la société peut être diminuée ou prolongée.

  • Le capital social : La loi ne fixe aucun montant minimum pour le capital ni la valeur nominale des parts sociales. Elles doivent être d’égale valeur. Les associés fixent librement cette valeur lors de la création de la société. Les associés peuvent effectuer des apports en numéraire, en nature ou en industrie. En théorie, il est possible de monter une société civile sans aucun capital minimum.

  • Le nombre d’associés : Ils sont au minimum deux, de nationalité française ou étrangère.

  • Mention supplémentaire : Il est important d’indiquer dans les statuts toutes les règles entre associés pour éviter les conflits, les situations de blocage.

Pour éviter de faire trancher un désaccord par le tribunal, il faut bien prévoir dans les statuts, les conditions de décisions (pourcentage des voix nécessaires) qui évitent les blocages, les clauses de dissolution de la société, les clauses d’entrée ou de sortie d’un associé…

Tout élément ayant pour but d’atteindre l’objectif des associés peut être inséré dans les statuts, les associés sont libres dans l’insertion de clause ou de condition. Il vaut mieux que les statuts prévoient le maximum de clauses clairement rédigées pour éviter toutes contestations. Enfin, les statuts doivent prévoir la dénomination et le siège social de la société civile. Ce dernier est librement fixé par les statuts. Les statuts doivent être signés par tous les associés.

Plusieurs formalités de publicité doivent être effectuées : publication dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe, immatriculation au registre du commerce et des sociétés, inscription au BODACC, déclaration d’existence auprès des services fiscaux. De plus l’ouverture d’un compte bancaire est obligatoire.

La société civile est avant tout une société considérée comme une personne morale. Le gérant peut être l’un des associés et peut être rémunéré. Tout ceci doit être décrit dans les statuts de la société.

La désignation et l’attribution des pouvoirs du gérant

« La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d’organisation de la gérance…» (Extrait de l’Article 1846 du Code Civil)

Le gérant statutaire ne peut être limogé sauf si l’unanimité des associés le décide. Dans la pratique, le gérant étant souvent associé, il faudra donc son accord pour qu’il soit limogé. Le gérant nommé par assemblée générale a les mêmes pouvoirs qu’un gérant statutaire si ce n’est qu’il peut être limogé à tout moment par assemblée générale dans les conditions précisées dans les statuts ou à défaut selon les dispositions de la loi.

« Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration. » (Article 1848 du Code Civil)

« Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social... » (Extrait de l’Article 1849 du Code Civil).

Ainsi, le gérant possède les pouvoirs d’administration et de gestion. En revanche, il ne peut ni vendre le bien ni emprunter au titre de la société sans l’accord des autres associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir d’attribuer ces pouvoirs au gérant.

Capital et démembrement

Le capital de la société est constitué des apports des associés, puis il est divisé en parts sociales, toutes d'égales valeurs, réparties entre les associés, au prorata de leurs apports. La loi n'impose pas de capital minimum.

SCI à capital faible :

Ce type de SCI implique généralement la création de compte courant d’associé élevé. Ces comptes courants peuvent être un outil d’optimisation successorale et fiscal (par donation des comptes courants aux enfants).

SCI à capital élevé

Les SCI à capital élevé sont généralement celle ou les associés fonds un apport en nature.

La fiscalité au sein d’une société civile

Il est à noter que les sociétés civiles peuvent être imposées à l'IR ou à l'IS.

Les associés de la société civile

Les associés sont propriétaires de parts sociales qui leurs attribuent le pourvoir de participer et voter aux assemblées générales, de se partager les bénéfices de la société mais également qui les rendent indéfiniment responsables des dettes de la société.

Cas particulier de l’associé marié : si un époux marié sous un régime de communauté fait l’apport d’un bien commun ou créé une société civile avec des fonds communs, son conjoint doit en être informé. Il peut alors demander à être lui aussi associé.

Toute personne ayant la capacité de le faire, peut être associée dans une société civile :

- le majeur

- le majeur sous sauvegarde de justice

- le majeur en curatelle assisté de son curateur

- le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur

- le mineur émancipé

- le mineur non émancipé, représenté par la personne qui gère ses intérêts avec dans certain cas une autorisation du juge des tutelles.

Un enfant mineur peut être associé dans une société civile. Il revient à ses représentants légaux de le représenter lors de la signature des statuts et lors des assemblées générales.

Il faut faire attention car un associé est responsable des dettes de la société au prorata de ses apports.

Nous pouvons inclure dans les statuts une clause limitant la responsabilité du mineur à ses apports.

Usufruit et qualité d'associé :

La doctrine majoritaire et la jurisprudence ne reconnaissent pas la qualité d'associé à l'usufruitier. Mais l’usufruitier dispose d'un droit irréductible de voter la répartition du résultat.

Toutefois on peut insérer dans les statuts une clause indiquant que le droit de vote appartient à l’usufruitier.



Société civile et régimes matrimoniaux

- Union libre

Si des concubins achètent leur résidence principale, le bien sera en indivision. Si l’un des concubins décède, ses héritiers deviennent propriétaires des parts du défunt. Nous sommes toujours en indivision, ce qui peut entrainer des complications.

Pour palier à cette difficulté nous pouvons réaliser un achat croisé : les concubins s’échangent l’usufruit et la nue propriété de leurs parts, Mr a la nue propriété de ses parts et l’usufruit des parts de Mme et Mme a la nue propriété de ses parts et l’usufruit des parts de Mr.

En cas de décès, l’usufruit rejoint la nue propriété. Ainsi si Mr décède, Mme garde l’usufruit qu’il lui avait donné et elle récupère l’usufruit qu’elle lui avait donné. Les héritiers de Mr récupèrent la nue propriété des parts de Mr, ils en récupèreront la pleine propriété au décès de Mme.

Toutefois les enfants du concubin étant nue propriétaire du bien, le concubin survivant peut être bloqué.

Pour palier à cette situation nous pouvons créer une société civile, où l’on effectue également un échange d’usufruit et de nue propriété. Mais ou l’on rédige les statuts de manières à donner plus de liberté au concubin survivant..

- Régime de la Communauté légal

La société civile peut être intéressante en cas de divorce, il est plus aisé de se partager des parts sociales divisibles qu’un bien indivisible, le patrimoine n’a pas besoin d’être vendu et on évite l’indivision

Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que les époux sont ou pas associés, ou qu’il s’agit de biens communs ou non et selon s’il a été fait un contrat de mariage ou non.

Si les apports proviennent de biens propres, l’époux conservera la valeur de cet apport dans son patrimoine personnel.

Si les époux sont tous deux associés, et que les apports ont été faits par des biens communs à part égale, chacun reprend simplement ses apports, sans litige possible, puisqu’ils sont associés à 50/50. Toutefois, puisqu’il s’agit de biens communs, les parts seront mentionnées dans l’état liquidatif de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la perception des droits de partage.

En revanche, si un seul des époux est associé, ce dernier devra, s’agissant des biens communs, verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage. Là également, il y aura perception des droits au partage.

- Régime de la séparation de bien

La création d’une société civile peut être intéressante pour permettre aux époux d’avoir un patrimoine commun tout en conservant les avantages du régime séparatiste.